关于LIHTC物业可访问性的常见误解
By Greg Proctor, Windsor Compliance
让我们首先消除关于LIHTC属性的可访问性的最常见误解. They do not have ADA units. Zero. Zip. Zilch. When people want to talk about their ADA units, 这是你的信号，表明他们不了解无障碍法律.
《十大正规彩票平台》(ADA)适用于公共设施. Dwelling units are not public accommodations. 酒店房间、餐厅、会议中心等都是公共场所. While the ADA regulations refer to dwelling units, 他们指的不是低收入住房税收抵免(LIHTC)单位, 而是公立大学的宿舍和已婚学生宿舍等公共住宿设施.
《十大正规彩票平台》于1991年签署成为法律，虽然它确实适用于LIHTC的财产, it does not apply to the dwelling units. All areas of public accommodation must be fully accessible. Public areas at an LIHTC property include the rental office. 如果一个社区房间可供居民和他们的客人使用，那么它可能属于《十大正规彩票平台》的管辖范围.e. used for town meetings or leased out).
The ADA also applies to the parking areas at leasing offices. 该法案要求一定比例(1/8)的无障碍停车位是货车无障碍的. 货车可达空间的通道宽度要求为96英寸(8英尺). Standard accessible spaces have to be 60-inches or 5-feet wide. 您还必须在该空间设置“货车可达”标志. If you do not have a van-accessible space at your property, chances are darn good that you are out of compliance. 公平住房测试员不需要下车就能确定你是否遵守公平住房法.
另一个常见的误解是，如果你有政府补贴，1973年康复法案第504条适用于你的财产. While parts of Section 504 are going to apply to you, they do not necessarily apply to your property as built. Section 504的设计要求在1982年和1988年分别适用于新建的农村发展地产和HUD地产. 在这些日期之前，根据这些计划建造的物业不需要提供5%的完全无障碍单元和2%的听力和视力受损单元. 在此日期之前建造的物业，鼓励在翻新/复修/维修期间提供5%的无障碍单元.
第504节还要求公共区域是完全无障碍的. If a property was built prior to the implementation dates, 业主没有义务使住宅单元或公共区域无障碍. 公平住房法确实要求业主根据申请人或居民的要求做出合理的调整或修改. 所以即使业主不需要对房产进行大规模的改造, 由于申请人或居民的合理要求，他很可能不得不做出更改.
另一个误解是无障碍单位和适应性单位之间的区别. 1988年的《十大正规彩票平台》(FHAA)将残疾和家庭状况列为联邦保护阶层. 联邦住房管理局要求1991年3月13日以后建造的房屋必须具备七个特定的设计特征, and to be adaptable. 所有底层单元和所有电梯建筑单元都必须具有适应性. 所有公共区域也必须完全可以进入，就像第504节规定的那样.
如果身体残疾的人需要无障碍功能，这些适应性单元的七个设计特征允许业主快速调整单元. 例如:一个适应性强的单元在厕所和浴缸/淋浴间有加固墙，以便在居民需要时安装扶手, 而一个完全可接近的单位已经安装了那些抓杆. 另一个有趣的转折是，联排别墅(或居住空间在多个楼层的单元)不受这些规定的约束(除非它们所在的建筑有电梯)。.
对于审计员、检查员和监管机构来说，误用这些法律是很常见的. 业主有时会发现自己由于对法规的误解而发现违规，并将花费数千美元纠正违规行为. 对于LIHTC物业的所有者和管理者来说，通过了解物业的建造时间以及是否有某种监管要求或联邦补贴，了解哪些法规适用于他们的物业是至关重要的. 了解这些要求将有助于减少公平住房诉讼的风险，并将为居民和他们的客人提供一个适当的财产.
Greg Proctor and his company, Windsor Compliance, 为全国物业管理公司提供税收抵免合规和监控, assisting them in the initial certification of tax credit units, repairing files in noncompliance, 制定适当的税收抵免管理程序，并监测持续的合规情况. 温莎还制定了无障碍计划，以帮助业主和管理者保持他们的财产符合联邦法规和命令.
